segunda-feira, novembro 10, 2008
A REVISÃO DO PU DA FIGUEIRA DA FOZ (1)
QUIMÉRICAS ILUSÕES E PESADELOS IMOBILIÁRIOS
O blogue O Ambiente na Figueira da Foz, num post que merece todo o meu apoio, teve a feliz e oportuna iniciativa de divulgar a existência de uma promoção publicitária de um fantasioso e quimérico projecto de um pomposamente chamado Resort Figueira Mar , a construir em solos da Cova-Gala.
Com qualquer coisa como 454 vivendas (em altura, pois claro), e um apartado hoteleiro com 130 quartos e 100 vivendas turísticas, dispondo de piscina, campos de futebol e de ténis. E “amplas “ zonas verdes, pois claro. O anúncio vem no site de uma empresa espanhola do negócio imobiliário, chamada Martinsa – Fadesa . Contem manifesta publicidade enganosa : por exemplo ao referir que “ as vivendas têm vista para o mar” e que estão “ junto a uma praia virgem de mais de 40 km “...Muito mau sinal, desde logo...
.
Ainda segundo o espectacular anúncio e as espectaculares fotografias de maquetes ilustradas no seu site, o estado actual do projecto é o de “tramitação de licenças”. Trocado isto por miudos, quer dizer que a dita empresa do negócio imobiliário estaria ansiosamente à espera de ver aprovada a revisão do PU da Figueira da Foz, mormente no que diz respeito ao Artigo 65º do proposto novo Regulamento, respeitante à Unidade de Zonamento 28 (UZ28). Sobre a qual assim se regula, muito a jeito do interesse da dita empresa do negócio imobiliário :
UZ 28
Corresponde à actual zona industrial de Cova Gala.
Destina-se ao uso de habitação, turismo, comércio, serviços e equipamentos.
Não é permitida a instalação de novas unidades industriais incompatíveis com o uso habitacional (...).
Não são permitidas ampliações e/ou alterações das unidades industriais existentes
As operações urbanísticas a desenvolver devem ser enquadradas numa unidade de execução que abranja a totalidade da área da UZ, estabelecendo a perequação e o desenho urbano, com os seguintes parâmetros ubanísticos :
a) Indice de construção máximo : 0,7
b) Número máximo de pisos :7
c) Cércea máxima :
- Habitação : 22 m
- Comércio e serviços : 25 m
- Hotel : 64 m
Esta regulamentação para a UZ 28 encaixa perfeitamente, como se vê, com o perfil urbanístico do grandioso empreendimento anunciado pela Martinsa-Fadesa . Coincidência ou não, encaixa . Assim se infere também da obrigação estipulada de enquadrar as operações urbanísticas “ numa unidade de execução que abranja a totalidade da área da UZ”
Pela parte que toca à Martinsa-Fadesa propriamente dita, não creio haver razões para ficar muito assustado com a perspectiva dela vir a conseguir concretizar um tal pesadelo urbanístico. É que a Martinsa-Fadesa é uma empresa técnica e praticamente falida. O caso foi amplamente noticiado no Verão passado, como se pode verificar aqui , aqui e também aqui .
É bem conhecida a dimensão e a gravidade que reveste a “bolha imobiliária “ espanhola. Muito mais grave e assustadora do que a já muito grave “bolha imobiliária “ portuguesa. Está a rebentar. . Quando rebentar por completo, iremos senti-lo de forma dramática no tecido socio-económico nacional .
A Martinsa – Fadesa devia estar metida até ao pescoço na dita “bolha”. O próprio site da empresa proporciona alguns elementos reveladores:
Como por exemplo :
Martinsa-Fadesa es una de las principales promotoras inmobiliarias españolas, cuyos pilares son la diversificación geográfica y la gestión de suelo. Se caracteriza por la puesta en marcha de grandes desarrollos urbanísticos, dotados de múltiples servicios y donde prima el respeto por el medio ambiente. Cuenta con una cartera de suelo de casi 27,5 millones de metros cuadrados potencialmente edificables.
QUIMÉRICAS ILUSÕES E PESADELOS IMOBILIÁRIOS
O blogue O Ambiente na Figueira da Foz, num post que merece todo o meu apoio, teve a feliz e oportuna iniciativa de divulgar a existência de uma promoção publicitária de um fantasioso e quimérico projecto de um pomposamente chamado Resort Figueira Mar , a construir em solos da Cova-Gala.
Com qualquer coisa como 454 vivendas (em altura, pois claro), e um apartado hoteleiro com 130 quartos e 100 vivendas turísticas, dispondo de piscina, campos de futebol e de ténis. E “amplas “ zonas verdes, pois claro. O anúncio vem no site de uma empresa espanhola do negócio imobiliário, chamada Martinsa – Fadesa . Contem manifesta publicidade enganosa : por exemplo ao referir que “ as vivendas têm vista para o mar” e que estão “ junto a uma praia virgem de mais de 40 km “...Muito mau sinal, desde logo...
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Ainda segundo o espectacular anúncio e as espectaculares fotografias de maquetes ilustradas no seu site, o estado actual do projecto é o de “tramitação de licenças”. Trocado isto por miudos, quer dizer que a dita empresa do negócio imobiliário estaria ansiosamente à espera de ver aprovada a revisão do PU da Figueira da Foz, mormente no que diz respeito ao Artigo 65º do proposto novo Regulamento, respeitante à Unidade de Zonamento 28 (UZ28). Sobre a qual assim se regula, muito a jeito do interesse da dita empresa do negócio imobiliário :
UZ 28
Corresponde à actual zona industrial de Cova Gala.
Destina-se ao uso de habitação, turismo, comércio, serviços e equipamentos.
Não é permitida a instalação de novas unidades industriais incompatíveis com o uso habitacional (...).
Não são permitidas ampliações e/ou alterações das unidades industriais existentes
As operações urbanísticas a desenvolver devem ser enquadradas numa unidade de execução que abranja a totalidade da área da UZ, estabelecendo a perequação e o desenho urbano, com os seguintes parâmetros ubanísticos :
a) Indice de construção máximo : 0,7
b) Número máximo de pisos :7
c) Cércea máxima :
- Habitação : 22 m
- Comércio e serviços : 25 m
- Hotel : 64 m
Esta regulamentação para a UZ 28 encaixa perfeitamente, como se vê, com o perfil urbanístico do grandioso empreendimento anunciado pela Martinsa-Fadesa . Coincidência ou não, encaixa . Assim se infere também da obrigação estipulada de enquadrar as operações urbanísticas “ numa unidade de execução que abranja a totalidade da área da UZ”
Pela parte que toca à Martinsa-Fadesa propriamente dita, não creio haver razões para ficar muito assustado com a perspectiva dela vir a conseguir concretizar um tal pesadelo urbanístico. É que a Martinsa-Fadesa é uma empresa técnica e praticamente falida. O caso foi amplamente noticiado no Verão passado, como se pode verificar aqui , aqui e também aqui .
É bem conhecida a dimensão e a gravidade que reveste a “bolha imobiliária “ espanhola. Muito mais grave e assustadora do que a já muito grave “bolha imobiliária “ portuguesa. Está a rebentar. . Quando rebentar por completo, iremos senti-lo de forma dramática no tecido socio-económico nacional .
A Martinsa – Fadesa devia estar metida até ao pescoço na dita “bolha”. O próprio site da empresa proporciona alguns elementos reveladores:
Como por exemplo :
Martinsa-Fadesa es una de las principales promotoras inmobiliarias españolas, cuyos pilares son la diversificación geográfica y la gestión de suelo. Se caracteriza por la puesta en marcha de grandes desarrollos urbanísticos, dotados de múltiples servicios y donde prima el respeto por el medio ambiente. Cuenta con una cartera de suelo de casi 27,5 millones de metros cuadrados potencialmente edificables.
Tras instar un Concurso Voluntario de Acreedores el pasado 15 de julio, Martinsa-Fadesa S.A., en España, se encuentra actualmente en un proceso concursal cuyo objetivo último es garantizar la continuidad de su proyecto empresarial. Bajo la supervisión de tres administradores concursales nombrados por el Juzgado Mercantil número 1 de Coruña, la compañía concentra su actividad en responder a las nuevas exigencias del mercado y cumplir con todos sus compromisos.
Acresce que a Martinsa-Fadesa solicitou já uma sessão de credores ( “Concurso Voluntário de Acreedores”) ; tem em curso diligências para poder “garantir a continuidade empresarial” ; está sob a supervisão de 3 administradores nomeados por um Juizo Comercial ; e refere desejar “ concentrar a sua actividade a responder às novas exigências do mercado e cumprir todos os seus compromissos” . Segundo nota datada de 13 de Outubro último, a Martinsa-Fadesa informa ainda “ ter apresentado aos bancos credores o plano de viabilidade (sic...) desenhado para superar a sua actual situação de concorrência”.
Não é preciso ser muito perspicaz para perceber o que estava pelo meio e pelas entrelinhas desta subtil terminologia : a bancarrota e a falência.
Segundo as suas contas relativas a 2007, o balanço no final desse ano mostrava que :
- o resultado do exercício foi um prejuizo de 285 milhões de euros;
- para um total do passivo de 7767 milhões de euros (era de 530 milhões no final de 2006...), as dívidas a longo prazo ascendem a 1448 milhões de euros ; e as dívidas a curto prazo ascendem a 5394 milhões de euros ;
- tem 5871 milhões de euros classificados no activo como existências, traduzidas em terrenos e promoções em curso, que , com o estourar da “bolha” dificilmente conseguirá transformar em liquidez.
Não podendo satisfazer o pagamento das suas dívidas aos seus credores, seria muito dificil antecipar o que iria suceder à empresa nos tempos de gravíssima crise que se aproximam ?...
O espectacular anúncio da Martinsa-Fadesa não é susceptível de causar receio, nem é portanto para tomar a sério. Só deverá impressionar os muito ingénuos ou muito impressionáveis. De resto, a coisa faz-me lembrar a outra história dos anos 90, quando foi anunciado que uns generosos e desconhecidos “ investidores” pretendiam investir num grande aeroporto na Figueira da Foz, com ligação directa a Fátima por um comboio TGV...
A própria situação de falência da empresa Martinsa-Fadesa, da “bolha” e da economia espanhola, e da economia em geral, se encarregarão de evitar aquele ameaçante pesadelo urbanistico. Pelo menos por parte daquela empresa.
A não ser que!...A não ser que o anúncio seja usado, em jeito de manobra de “bluff”, para fazer pressão e engodar alguns desses tais mais impressionáveis, por forma a tentar viabilizar a aprovação do referido artigo 65º da proposta de revisão do PU. O tal artigo que contem a regulamentação que passaria a ser aplicável à Unidade de Zonamento UZ 28.
A qual, na sua maior extensão, é constituida pelos solos onde estava e ainda está o estabelecimento industrial da firma Alberto Gaspar. Conviria salientar este último pormenor, mas ele nunca aparece mencionado.
Para além do guloso interesse eventualmente manifestado pela Martinsa-Fadesa neste magnífico mas ilusório negócio, o conteúdo do tal Artº 65, o propósito que este porventura vise, e o modelo da estratégia aparentemente adoptada para promover a sua aprovação, merecem mais crítica e análise .
Ficará para posteriores intervenções do QuintoPoder neste processo em curso de discussão pública da proposta de revisão do PU da Figueira da Foz. Que espero poder fazer, se houver oportunidade.
A não ser que!...A não ser que o anúncio seja usado, em jeito de manobra de “bluff”, para fazer pressão e engodar alguns desses tais mais impressionáveis, por forma a tentar viabilizar a aprovação do referido artigo 65º da proposta de revisão do PU. O tal artigo que contem a regulamentação que passaria a ser aplicável à Unidade de Zonamento UZ 28.
A qual, na sua maior extensão, é constituida pelos solos onde estava e ainda está o estabelecimento industrial da firma Alberto Gaspar. Conviria salientar este último pormenor, mas ele nunca aparece mencionado.
Para além do guloso interesse eventualmente manifestado pela Martinsa-Fadesa neste magnífico mas ilusório negócio, o conteúdo do tal Artº 65, o propósito que este porventura vise, e o modelo da estratégia aparentemente adoptada para promover a sua aprovação, merecem mais crítica e análise .
Ficará para posteriores intervenções do QuintoPoder neste processo em curso de discussão pública da proposta de revisão do PU da Figueira da Foz. Que espero poder fazer, se houver oportunidade.
